亡くなられた方が不動産を所有している場合に、「相続登記」はその不動産を相続した方の名義へ変更する為に、必ず必要になる手続きです。
相続登記はいつまでにしなければ罰則があるという様な期限のある手続きではありません。しかし放置すると、後々問題が起こる事がありますので速やかに手続きを行いましょう。
期限がないと言っても、何年も相続登記を放置すると、様々なデメリットがあります。場合によっては、かかる費用や手間との関係で、相続登記自体が困難になることもあります。
相続した不動産を売却する場合、事前に相続登記をしていなければ売却できません。良くあるケースが、売却を考え、不動産会社のところに行くと「相続登記がまだですが、とりあえず売却活動をしながら並行して相続登記を進めましょう」となるケースです。このケースの場合、不動産会社のアドバイスの元で遺産分割協議も進んでいくことが多いのですが、はっきり言うと「相続に詳しい営業担当」に当たらなければ、思わぬ落とし穴にはまることがあります。誰に相続登記の名義を入れるか等を十分に検討する時間が無い場合もあり、結果として思わぬ贈与税がかかってしまったりと余計な出費が増えてしまうこともあります。時間に余裕があるうちに、司法書士等の専門家に相談又は依頼して手続きを済ましておきましょう。
相続が発生してから何年も経過すると、その時の相続人自体が亡くなってしまい、その子供たちが相続人となり、どんどん相続人の人数が増えてしまいます。さらに次の世代になれば、相続人同士の関係性も薄くなり、連絡先や住所も分からなくなり、相続登記をすること自体が困難になります。
上記イラストではどのように相続人が増えていくのかの例を記載しました。最初は４人だった相続人が、なんと１６人になっています。あまり付き合いのない１６人が遺産分割協議をするというだけでいかに大変かが想像できると思います。こういった場合、相当な時間と費用が掛かります。
時間の経過とともに、相続人の方も年齢を重ねていきます。そして、その方が認知症等になり判断能力が低下すると、遺産分割協議をするのが難しくなります。遺産分割協議をする為に、成年後見の申し立てをするケースもありますが、成年後見の申し立てをしても、手続きが終わるまでに数か月かかるため、とても負担が大きくなってしまいます。
相続人が複数いる場合、そのうちの誰か一人が債権を持たれている場合は、相続登記を入れた上で、その不動産を強制的に差し押さえられる事があります。
相続登記では、置かれているシチュエーションによって、手続きの流れや、準備する書類が違います。あなたの置かれている状況に応じたパターンを確認してみましょう。
ここでは最もポピュラーな「遺産分割による相続登記」において、不動産の相続手続の一般的な順序をご紹介します。
相続登記を自分で行う一番のメリットは、司法書士に払う報酬を節約できるという事でしょう。ただ、かなり時間に余裕がある方や、登記手続きの知識が豊富な方でなければ、自分で行うのは難しいというのが実際です。必要な書類は、戸籍を筆頭に多岐に渡り、相続をする人が複数いる場合は、民法の知識が必要になります。
相続登記を専門家である司法書士に依頼する一番のメリットは、ほぼ、自分で何もしなくて良いという事でしょう。その他にも、経験豊富な司法書士なら、将来、不動産を売却をする場合などを想定し「誰の名義にする方が得か」等のアドバイスも受けられます。ただ、司法書士に依頼するには、手続き報酬を支払わなければなりません。司法書士の報酬額は、内容により金額が変わります。もし、相続人が２名くらいで、土地のみの価格2,000万円位という一般的な内容なら、相続登記申請の報酬は７万円～１０万円程度の事務所が多いでしょう。
相続登記の、いちばんオーソドックスな手続の進め方・必要書類について詳細にご説明いたします。（※各ご家庭の事情によって取得する書類の通数や、書類の種類が異なることがありますので、あくまで一般的なケースとしてご参考ください。）
注意点として、登記上の被相続人の「住所」が、死亡時の「住所」と異なることが多いです。住民票もしくは戸籍の附票で、この登記上の住所と死亡時の住所の沿革をつけることができなければ、上記書類と別に「上申書」が必要になる場合があります。
「上申書」とは、「住民票などからは、登記上の住所と、死亡時の住所が違っている原因を証明できないが、被相続人（亡くなった方）は所有者であったことに間違いありません」という主旨の書類を、相続人全員から権利書・印鑑証明書を添えて法務局に上申するための書類です。
遺産分割協議書には、「所有者であった被相続人は誰か」「不動産を取得する相続人は誰か」「取得する不動産」「相続人全員が分割に了解している旨」等を記載します。
相続関係説明図を添付しなければならない理由はいくつかありますが、いちばん重要な理由の一つとして、「登記申請の際に提出した戸籍の内容を、法務局の登記官が審査するときのために、わかりやすく図式化するため」です。
法務局の登記官は、国民が申請する登記申請書を年間数万件、１日に少なくとも何十件も審査をしなければなりません。そのため、登記官がスムーズに審査できるように、申請書や添付書類はシンプルでわかりやすくしておく必要があります。
「誰が被相続人か・被相続人と相続人はどういう関係か・相続人は何人か・どの相続人が不動産を取得するのか」などといったことを登記官に説明するために、相続関係説明図を添付します。
以上が、登記申請前の準備作業となります。
遺産の分割割合、書類の取得方法、取得に要するおよその費用、遺産分割協議書の書式などに関してご不明な点がありましたら、「大阪相続相談所」にご連絡ください。
不動産を管轄する法務局において、登記申請書・収集した書類・作成した書類を添付して申請します。
提出した書類に不備がなければ１週間くらいで登記が完了し、不動産の相続手続が完了します。不備があれば、法務局から「補正」の通知があり、法務局に行って申請書を訂正する必要があります。管轄の法務局が遠方にある場合でも同様ですので、申請時には十分な注意が必要です。
また、登記を申請する際には税金（登録免許税）の納付が必要になります。
登録免許税は、前述の固定資産評価証明書に記載されている不動産の評価額の下3桁を切り捨て、その額に1,000分の4を乗じて、算出された金額の下２桁を切り捨てた額となります。
ただしこれは一般的な例ですので、不動産の数、不動産の種類・固定資産税の課税状況によってはもうすこし複雑な計算を要する場合がありますので、注意が必要です。
不動産の他にも資産（預金・株式・投資信託 等）を保有されている場合には、不動産を含めた総資産の分割を早期に決定する必要があります。相続税が課税される場合の申告期間が、死亡から１０ヶ月以内と法定されており、この期間内に分割方法が決定していない場合、相続税申告上の各種控除をうけることができなくなるためです。
「大阪相続相談所」では、これら遺産分割・不動産登記を中心とした相続手続きについて、経験豊富な司法書士・行政書士が常時対応しておりご相談を承っております。その他、相続税に精通した税理士とも提携しておりますので、相続に関することでしたら、どんなことでもお気軽にご相談ください。
無料相談にお越しいただいた際にお見積もりいたします。お気軽にご利用下さいませ。
以上の２点をご持参いただければ、詳細なお見積もりが可能です。
※法定相続分と異なる割合で遺産を分割する場合は、相続人により作成、または当事務所作成の遺産分割協議書が必要となります。
ホームページ又はお電話にて無料相談をご予約ください。
手続きをご依頼いただいた場合は、当事務所より委任状等を送付いたします。必要事項に記入、押印後、ご返送下さい。
当事務所にて戸籍等を収集いたします、亡くなられた方が転籍が多い場合は収集にお時間がかかります。
相続人の方一人一人に意思確認をいたします。そしてその後遺産分割協議書の発送となります。
遺産分割協議書への捺印、及び印鑑証明書が到着後登記申請となります。申請後約１週間で登記完了となります。
