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不動産の名義変更が必要な理由

代表司法書士山田愼一

山田 愼一

相続の相談件数は業界でもトップクラスの年間1800件のグリーン司法書士法人の代表司法書士。

保有資格:司法書士/行政書士/家族信託専門士/M&Aシニアエキスパート

相続登記とは、相続財産である土地や建物(不動産)の名義を変更する手続きです。
この手続きを怠たると、その土地や財産の所有権を主張することができません。つまり法律的に、自分の所有物とは認められないのです。

しかし、この登記手続きには明確な期限が定まっていないために、または下記のような誤解によって怠たっているケースが多発しています。

不動産の名義変更をする理由は早めに行わないとトラブルの原因になってしまう可能性があるからです。
  相続登記の義務化

相続登記の手続きに期限はありませんでしたが、2024年を目途に土地や建物の相続を知った日から3年以内に登記手続きを行うように義務化されることが国会で決まりました。

所有者がわからない土地が年々増えており、その問題を解消するための関連法です。

相続登記の義務化に加えて、相続登記の手続きも簡素にすると言われており、管理が難しい場合は相続した土地を手放して国庫に納められる制度が新設されます。

申告しなかった場合は10万円以下の過料に処せられる可能性があるので気を付けましょう。

名義変更(相続登記)をおすすめする理由

  死亡した人が地方に土地を保有していた場合に、遺族の方(相続人)では発見することが出来ずに、不動産の名義変更を怠ったケース

 このまま放置しておくと、不動産を相続する権利を保有する相続人が時間とともにどんどん増えていき、遺産分割に異を唱える相続人が出てきます。
また、分割方法で合意していたものの新しい相続人も相続分を主張してきたりして、一向に遺産分割が進まないことになってしまいます。

大阪相続相談所にご依頼いただくと、不動産会社が系列にあるので、売却する際にも手続きをスムーズに行う事が出来ます。

  相続人が(借金などを理由に)行方不明になってしまい、その相続人が不在のため、相続ができないと思い込み不動産の名義変更をしなかったケース

 相続人がなんらかの理由で行方不明になってしまうこともあります。その相続人が不在の場合は、もちろん遺産分割協議は成立しません。
しかし、このような場合には家庭裁判所に「不在者財産管理人の申し立て」を行うことで相続の手続きを進める事が出来ます。
「不在者財産管理人の申し立て」を行うと、行方不明になってしまった相続人の代わりに法律の専門家などが不在者財産管理人として相続の話し合いに参加し、遺産を分割することができます。

  登記済証(権利証)を紛失したため、不動産の相続登記ができないと思い込んでいるケース

 不動産を所有している方は、権利証(不動産登記法改正により権利証が発行されていない場合は、登記識別情報)を持っておられると思います。
権利証を紛失してしまった場合、権利証が再発行されることはありませんが、相続登記は権利証が無くてもすることができます。

まずは専門家にご相談されることをおすすめします。大阪相続相談所では無料相談を行っておりますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。

  不動産の相続登記をすると、“莫大な”相続税が発生すると思い込んでいるケース

 相続に関する手続きをした時に、何でもかんでも相続税が発生すると思っておられる方が非常に多いのですが、相続税が発生する相続案件は全体の4%に満たないのが現状です。
つまり、殆どのお客様には相続税は課税されません
ですから、安心して相続財産の名義変更など相続に関する手続きをお済ませ下さい。

相続税が発生するのか確認したい方は、専門家にご相談いただく方が安心かもしれません。大阪相続相談所では無料相談を行っておりますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。

  なんらかの理由で登記をせずに、そのまま長期間経過してしまい、放置していたので何か罰則があるのではないかと恐れて、不動産の名義変更ができなかったケース

 不動産の名義変更をしなかったからといって、罰則などが適用された例はございません。ですから、すぐに不動産の名義変更を行うことをおすすめいたします。
不動産の名義変更を行わずに放置しておくと罰則はありませんが、遺産分割協議などでトラブルが起こる可能性が出てきます。

大阪相続相談所では無料相談を行っておりますので、専門家に相談したいという場合はお気軽にお問い合わせくださいませ。

  そもそも不動産の登記が必要なことすら知らないケース

 新しく土地を取得した場合は、所有権の移転登記が必要になりますし、建物(不動産)を購入した場合などは、所有権の登記が必要になります。
自分の土地の権利を守るためにも、登記は絶対にしておくべきです。

大阪相続相談所では無料相談を行っておりますので、専門家に相談したいという場合はお気軽にお問い合わせくださいませ。

 登記をしないデメリット
  •  その相続財産(不動産)に関する自分の権利を主張することができない(登記していなければ、権利は主張できません。また通常、その不動産を担保に融資も受けられませんし、売却することもできなくなります。)
  •  時が経つとともに、関係性の希薄な相続人が増え、まとまる話もまとまらなくなる。
  •  相続財産の名義変更(遺産分割)を終えてない場合は、共有財産となり、その不動産の売却もできません。

家の名義変更の方法について

不動産や家の名義変更を行う理由をご説明してきましたが、では具体的にはどのように手続きを行うのでしょうか。

下記ページにて、家の名義変更の申請先や方法、必要書類などについて詳しくご説明しておりますのでご参考くださいませ。

名義変更(相続登記)のトラブル事例

健二さんは相続に関するホームページに「相続登記には期間の制限はなく、必要になった時に登記しても問題ない」と記載されていたことを覚えていた為、知り合いの司法書士の強い勧めを断って、自分の父である健吾さんの死亡後、健吾さんの所有である土地の相続登記をすることなく、放置していました。

その後、相続に伴う登記のことなどすっかり忘れて、14年が経過したときに、その土地の購入希望者が現れました。
その話を喜んだ健二さんは土地の売却を決めましたが、土地を売却するためには相続登記を行い、土地を健二さん名義に変更しなければなりませんでした。
そこでようやく、司法書士に相続登記の依頼をしました。

しかし、相続登記を行わずに放置している間に、健二さんの兄弟である健一さん、健三さんが亡くなっており、相続人の範囲が広がっていました。(健吾さんが亡くなった直後の話し合いでは、その土地は次男である健二さんが相続することで兄弟間で話がまとまっていました。)
そして、その土地に関する事前約束など全く知らない、健二さんとは縁遠い人間同士で遺産分割協議(遺産を分ける話し合い)を行いましたが、結局まとまらず、売却代金を全員でわけることになり、健二さんの手元にはわずかな額しか入りませんでした。

すぐに相続登記をしなかったために、オレンジの網掛けをしている親族同士で遺産分割をしなければならなくなってしまったのです。

不動産の名義変更の必要性を説明

オレンジの網掛けが相続人になりますが、血の繋がりのない兄妹の嫁や姪などの承認を得なければならなくなってしまいました。場合によっては、顔を見たことがない親族から承認を得なければならなくなってしまいます。

丸数字は死亡順を表します。

不動産の名義変更(相続登記)について

不動産の名義変更(相続登記)を行う必要があることはおわかりいただけたと思います。

実際に相続登記を行うにあたって、進め方や費用について下記ページで大阪相続相談所の司法書士が解説しておりますので、ご参考くださいませ。

また、ご自身で行うのは難しいので専門家に任せたい場合や、まずは相談したいという場合は、無料相談を行っておりますので、お気軽にご相談くださいませ。

 当サイトで、よくご覧いただいているページ
 

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山田 愼一

相続の相談件数は業界でもトップクラスの年間1800件のグリーン司法書士法人の代表司法書士。
一般の方向けのセミナーの講師や、司法書士や税理士等専門家向けのセミナー講師も多数手がける。オーダーメイドの家族信託を使った生前対策や、不動産・法人を活用した生前対策が得意である。



代表司法書士山田愼一
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