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家の名義変更の方法は?費用や必要書類、メリットについてわかりやすく解説

代表司法書士山田愼一

山田 愼一

相続の相談件数は業界でもトップクラスの年間1800件のグリーン司法書士法人の代表司法書士。

保有資格:司法書士/行政書士/家族信託専門士/M&Aシニアエキスパート

売買や相続で家を取得したら、家の名義変更をしなければいけません。

家の名義変更の手続きは、法務局にて「登記申請」することで行います。

売買による名義変更の場合、売買代金の決済を行うのと同時にするのが一般的です。

一方、相続による名義変更(相続登記)の場合、相続した人のタイミングで手続きを行いますが、名義変更をしないことで様々なリスクを生みます。

また、2024年には相続登記が義務化されることが決定されており、違反すると10万円以下の過料が課されるため、注意が必要です。

このように家の権利を守るためにする名義変更について、しっかりと理解しておく必要があります。

この記事では、家の名義変更の手続き方法や流れ、必要書類についてわかりやすく解説しております。

家の名義変更をご自身でするのが難しい場合は登記業務の専門家である司法書士にお任せください!大阪相続相談所では「無料相談」や「無料見積」を行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

家の名義変更とは

家の名義変更とは、法務局に必要書類を提出して、対象となる家の所有者の名義を変更することです。必要書類の準備が難しい場合は大阪相続相談所にご相談ください。

不動産や家の名義変更とは、法務局に登記申請書と必要書類を提出して、対象となる家の所有者の名義を変更することです。

このことを「所有者移転登記」と言い、不動産などの権利関係を公に示す制度です。

家などの不動産を登記すると「どこの土地建物」が「誰のものなのか」などの情報が法務局の登記記録として保管されるので、不動産に対する権利が公的に示されるという仕組みです。

家の名義変更を行わないと、家の所有権を第三者に証明できませんので、速やかに名義変更を行いましょう。

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家の名義変更の申請は法務局で行う

家の名義変更は、法務局で申請することで行います。

申請方法は、以下の3つです。

1.窓口で申請する

管轄の法務局に直接行き、窓口にて申請する方法です。

もし、書類に不備があっても、窓口で指摘してくれるので、書類に押印した印鑑を持参すればその場で修正することができます。

2.郵送で申請する

管轄の法務局に書類を郵送する方法です。

該当する家が遠方にある場合では、わざわざ行く必要がないため便利です。

3.オンラインで申請する

インターネット上で申請する方法です。

手続きに対応できれば、土日や夜間でも申請できるため便利ですが、一般の方が行うのは難しいのが難点です。

書面申請の場合、必要事項を記載した登記申請書と添付書類を管轄区域の登記所(法務局)に提出します。遠方の場合は郵送による申請も可能です。

管轄区域外の登記所に提出しても受理してもらえませんので注意しましょう。
管轄は法務局のホームページで調べられます。

 全国の法務局一覧はこちら

オンライン申請の場合は、法務局のオンライン申請のご案内ページを参考に手続きを進めましょう。

 法務局/オンライン申請のご案内

家の名義変更手続きは司法書士への依頼がおすすめ

法務局での名義変更手続きは自分で行うか、司法書士に依頼するかどちらかです。

司法書士に依頼すると手続きに必要な書類の作成から法務局への申請や権利証の製本まで行ってくれます。

法務局が開庁しているのは平日なので、平日に動きにくい方や、書類作成や役所での手続きが苦手な方は司法書士に依頼された方が安心かと思いますので検討してみましょう。

また、司法書士は法務局へのオンライン申請にも対応しているため、お住まいの場所や、登記する家の場所に関わらず、全国各地の法務局へ難なく申請することができます。

家の名義変更が必要なタイミング

家の名義変更が必要になるタイミングは、遺産相続、生前贈与、財産分与、不動産売買の時です。

それでは、家の名義変更はいつするのでしょうか。一般的に家(不動産)の名義変更が必要になるケースについてご説明していきます。

1.遺産相続

家の所有者が亡くなった場合、家の名義変更を行い、相続する人に名義を変更する必要があります。このように相続した家など不動産を名義変更することを相続登記といいます。

遺言書がない場合や、法定相続分とは異なる割合で家を相続したいときは、相続人間で協議(遺産分割協議)を行い遺産分割協議書を作成して相続登記を行います。

相続登記を行わずに放置しておくと、さらなる相続が発生し、どんどん相続人(関係者)が増えて協議がもめるなど、トラブルのもとになりますので、家などの不動産を相続したらすみやかに手続きをするようにしましょう。

相続登記に期限は決められていませんでしたが、2024年を目途に義務化されることが国会で決まりました。違反した場合は罰金(10万円以下)などが課される可能性があります。

この機会に相続登記せずに放置している不動産があるなら相続登記しましょう!

2.生前贈与

生前贈与とは、財産の所有者が生前に財産を無償で譲渡することです。

家などの不動産を贈与する際には、元々の所有者から贈与を受けた人に名義を変更する必要があります。

相続税の節税対策になり、贈与する相手を選択できることから生前贈与を活用される方が増えてきています。

しかし、不動産を生前贈与する場合は、贈与を受ける側に不動産取得税や登録免許税、贈与税などが発生しますのでご注意ください。

不動産にかかる贈与税に関しては控除制度がいくつかあるので、上手く活用しましょう。

不動産の生前贈与にどの程度の費用や税金がかかるかは、司法書士にご相談ください。

3.財産分与

財産分与とは、離婚の際に婚姻生活中に夫婦で築いた財産を分配することをいいます。

例えば、元夫名義の家を財産分与で元妻名義にする場合には、元夫から元妻へ名義変更をしなければいけません。

生前贈与と異なり、財産分与は無償の贈与ではなく財産の分割なので、原則として贈与税が課されませんし、登録免許税や不動産取得税などの税金もかかりません。

しかし、離婚成立前に財産分与してしまうと、生前贈与とみなされて贈与税が課税されるおそれがありますのでご注意ください。

また、住宅ローンが残っていたり、土地と建物で名義が違っていたりすると権利関係や手続きが複雑になってくるので、不動産を財産分与する場合は司法書士に相談されることをおすすめいたします。

4.不動産売買

不動産を購入した買い主は売り主に対して不動産の引き渡し請求権や名義変更を請求できる権利があります。

不動産の購入後に買い主が所有権を主張するためには名義変更が必要になるため、不動産売買に伴う名義変更は速やかに行いましょう。

通常の不動産売買は、不動産屋の方から司法書士を紹介され、代金支払いの当日に登記を終えることがほとんどです。

なお、事前に司法書士費用の見積もりを提示されることが一般的です。
グリーン司法書士法人では相見積もりを無料で承っております。費用が高いと思われたときは、お気軽にお声掛けください。

遺産相続したときの家の名義変更の流れ

上記の中でも、最も手続きが複雑な遺産相続の場合の流れをご紹介いたします。

1.不動産についての必要な情報を集める

以下の資料を参考に、名義変更に必要な情報を集めましょう。

  • 【固定資産納税通知書】
      所有者の元に毎年届く書類です。手元にない場合は家のある市区町村の役場で代わりの資料として、公課証明書というものを発行してもらいましょう。
  • 【登記済権利証】
      家を取得したときに発行される書類です。再発行はできません。
  • 【登記簿謄本】
      不動産の登記事項が記載されている書類です。最新のものを、管轄の法務局で発行してもらいましょう。

2.戸籍関係の書類を集める

相続登記では被相続人(亡くなった方)の出生から死亡までの連続した戸籍が必要です。

戸籍を取得する際は「役所にある戸籍をさかのぼれるだけ出してほしい」と伝えましょう。

婚姻や転籍した回数が多い方の場合だと、戸籍が10通以上にも及ぶ可能性があり、収集するだけでも非常に大変です。

3.遺言書の有無の確認

亡くなった方が、遺言書を遺していないかを確認しましょう。

遺言書の保管方法は、主に以下の3パターンです。


  •   自筆遺言を自宅に保存している(保管場所:自宅等)

  •   公正証書遺言として遺している(保管場所:公証役場)

  •   自筆遺言を法務局に預けている(保管場所;法務局)

自宅で見つからなかった場合でも、法務局や公証役場に問い合わせるようにしましょう。

もし、自宅などで自筆の遺言書が見つかっても、絶対に勝手に開封してはいけません。未開封のまま、家庭裁判所に提出し、遺言の検認をしてもらってください。

4.相続放棄の検討

遺産に借金がある場合や、相続したくない遺産がある場合、相続放棄を検討しましょう。

相続放棄は、相続が開始された事を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所を申し立てなければいけません。

5.遺産分割協議

遺言書がない場合、遺産分割協議を行います。

家を含む遺産を「誰が・どの遺産を・どのように」相続するかについて、相続人全員で話し合います。

なお、直接集まって話し合うのが難しい場合には、手紙や電話、メールでも構いません。

6.相続登記に必要な書類を作成する

登記申請に必要な書類を収集、作成します。

必要書類は、相続方法によって異なります。ご自身の相続方法に合わせて確認しましょう。

必要書類について詳しくは、次章にて解説します。

7.法務局への申請

必要書類が集まったら、管轄の法務局へ名義変更の申請をしましょう。

申請方法は、前述した通り、「窓口で申請する方法」「郵送で申請する方法」「オンラインで申請する方法」3つです。

ご自身の都合に合わせて、申請をしましょう。

司法書士への依頼も検討しよう!

相続登記は自分で行うこともできますが、相続登記のプロである司法書士に依頼することも検討しましょう。

上記の戸籍収集や慣れない書類を作成する必要があるので知識がない方が行うのは大変です。

司法書士に依頼すると、印鑑証明書以外の書類をほとんど用意してもらえます。

なお、司法書士への報酬は、普通の自宅のみなら7万円~10万円くらいが相場です。

遺産相続に伴う家の名義変更の必要書類

遺産相続に伴う、家の名義変更に必要な書類は以下の通りです。

相続方法によって異なりますので、ご自身の状況に合わせてご確認ください。

遺産相続に伴う家の名義変更の必要書類の一覧

上記の中でも、亡くなった人の戸籍謄本は、出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要であり、非常に大変です。

転籍や婚姻をされている場合は、転籍前の役所で取得する必要があるからです。

また、現在の戸籍がコンピューター化されている場合は、手書きの改製原戸籍も取得する必要があるので気を付けましょう。

上記のように戸籍取得は専門的な知識がない方が行うには難しい部分があるかと思われます。

家の名義変更(相続登記)の費用

家の名義変更(相続登記)にかかる費用は以下のものがあります。

相続登記申請の際に納付する登録免許税

不動産評価額の0.4%の登録免許税を納付する必要があります。

例えば、家の評価額が1,000万円の場合、納付金額は4万円となります。

なお、登録免許税は、納税額分の収入印紙を登記申請書に貼り付けて提出することで納付します。収入印紙は、法務局や郵便局で購入することができます。

戸籍などの必要書類の取得費用

公的書類の取得にかかる費用です。

通常は1~2万円程度ですが、相続人の数が増えるに伴って取得費も増加します。

相続登記の司法書士報酬相場

不動産の数や評価額による変動しますが、一般的な2,000万円前後の住宅のみなら7~10万円くらいが相場です。

家の名義変更をしない場合の6つのデメリット

不動産の名義変更をしていないと、予想外のトラブルが発生する可能性があるので、将来的なトラブルを回避するためにも家の名義変更はなるべく早く行っておくことをおすすめいたします。

具体的なデメリットは以下のとおりです。

  •   家の所有権を第三者に証明することができない
  •   家の権利関係が複雑になる
  •   相続人が認知症などで遺産分割協議が難航する
  •   不動産の権利を失うリスクがある
  •   固定資産税を支払う義務はある
  •   将来的に罰則が付く可能性がある

それぞれ詳しく見ていきましょう。

デメリット1/家の所有権を第三者に証明することができない

家の名義変更のデメリットは、家の所有権を第三者に主張することができず、所有者と認めてもらえないことです。また将来的にトラブルに発展する可能性が高くなります。

家の名義変更を行わない場合の一番のデメリットは【家の所有権を第三者に証明(主張)できない】ことです。

名義変更の登記をしないと、第三者に不動産の所有者だと認めてもらえないので、不動産を売却したり、不動産を担保に銀行融資を受けたりすることができません。

デメリット2/家の権利関係が複雑になる

不動産の名義変更をしていない場合、権利関係が複雑になってしまうデメリットがあります。

名義変更の登記をしないまま所有者が死亡した場合、相続人が関係者にはいってくるので、いざ、相続となった際に、相続人が大人数になり、話し合いが一向にまとまらなくなってしまう可能性があるのです。

家をめぐる相続が発生する前に、名義変更をしておくことをおすすめします。

デメリット3/相続人が認知症などで遺産分割協議が難航する

相続人が高齢になり認知症になってしまうと遺産分割協議が困難になってしまう

相続人の一部が高齢になり、認知症などになって判断能力が低下した場合、遺産分割協議に参加してもらうことができなくなります。

例えば、亡くなった父の家を、長男が引き継いだものの、名義変更をしないまま父名義のままにしていたが、数年後に売却などによって、名義変更が必要になった場合などがあてはまります。

改めて、名義変更をしようとする場合、遺産分割協議が必要です。亡くなった父の家の相続人には、長男の母(父の妻)が含まれますが、母が認知症などになっていると遺産分割協議に参加することができません。

認知症の人が遺産分割協議に参加できない場合、成年後見人の選任が必要となり、遺産分割協議が難航してしまう可能性があります。

成年後見人とは?

認知や知的障がいなどにより、判断能力が不十分な状況にある方が生活上不利益を被らないように、代理で様々な判断を行う人です。

相続人が認知症などによって判断能力が低下している場合、遺産分割協議を進めるためには、成年後見人の選任を申し立てる必要があります。

なお、成年後見人は家庭裁判所が選任するため、ご家族以外の専門家(弁護士や司法書士など)が選任される可能性があるため、家族内で自由に進められなくなってしまうことも考えられます。

デメリット4/不動産の権利を失うリスクがある

遺産分割協議で話し合い、家を相続したとしても、名義変更をしていなければ所有権を失ってしまう可能性があります。

遺産分割で家を単独取得する場合でも、早期に相続登記しないと、相続持ち分(法律で決められた遺産の取得分)を他の人に売却され、登記されてしまう恐れがあります。

このようなケースを二重譲渡といいますが、判例上、最初に登記をした人が不動産の権利を取得することができるとされています。

遺産分割協議で単独取得する場合、早期に名義変更をして、権利を主張できるようにしておきましょう。

デメリット5/固定資産税を支払う義務はある

登記名義を変更せずに放置していたとしても、固定資産税を支払い続ける義務はあります。

また、所有者が明確でない間、市区町村が固定資産税の請求先が分からず、請求がこないままとなっているケースもあります。その場合は、未払いとなっている分が一括で請求される可能性があるので注意が必要です。

デメリット6/将来的に罰則が付く

「相続登記の義務化」に関する法改正案が国会にて可決され、2024年までには施行されることとなりました。

この法案が施行されると、遺産相続の名義変更をしていないと罰せられることとなります。

まだ数年先であるとは言え、いざ義務化されてから手続きを始めても、思いの外時間がかかってしまい間に合わなくなってしまう可能性があるため、いまから名義変更の手続きをしておくようにしましょう。

家の名義変更は速やかに行おう!

家の名義変更のメリットは、所有権が明確になり第三者に対して所有権を主張できることです。

家の名義変更をすれば、【所有者が明確になり、第三者に対して所有権を主張】することができます。

不動産名義変更の登記をして初めて、他人はあなたが所有者だと認めてもらえるのです。

また、固定資産税は、1月1日時点での所有者が課税対象となるので、年の途中で不動産を譲渡しても、もともとの所有者に納税義務が残ります。

名義変更の登記をすることで、今後の固定資産税の負担はなくなりますので、なるべく早期に手続きをしましょう。

家の名義変更を自分でする?専門家に依頼する?

家の名義変更は登記の専門家の司法書士にお任せください。

家の名義変更の方法や必要書類などについてご説明してきましたが、必要書類をもらいに行ったり、専門的な書類を作成したりと、手続きはかなり複雑です。

家の名義変更手続きは時間と労力、最低限の法律知識があればご自分でも行えますが、専門家に頼むという選択肢もあります。

不動産は高額な財産なので、ご自身で家の名義変更を行う時間がなかったり、難しくてできなかったりという場合は、後々のトラブルにならないように専門家に任せてみてはいかがでしょうか。

不動産登記や商業登記などの登記業務は司法書士の独占業務であり、一番得意とする業務なので大阪相続相談所の司法書士にまずは無料相談・無料見積でお気軽にご相談ください。

家の名義変更を専門家に相談するべき3つのケース

以下のようなケースでは、専門家に相談することをおすすめします。

1.事実上自分で行えないケース

銀行のローンによる不動産売買では、自分で名義変更の登記をすることを銀行が認めません。

その場合、そもそもローンが通らないので、ローンによる不動産購入では、司法書士などの専門家による名義変更が必須となります。

2.期限のある・失敗できないケース

遺産相続による不動産の名義変更に期限が設けられました。期限内に終わらせるために、専門家を使った方がいいでしょう。

また、親の土地の売却が決まったのに遺産相続による名義変更が終わっていないというときは、違約金が発生しないように、急いで相続登記をしないといけません。

このようなとき専門家であれば、失敗なく速やかに名義変更の登記をすることができます。

3.登記内容が複雑なケース

相続人が一人しかいない相続登記など比較的簡単なものだと良いですが、相続が二度起こっていたりするケースなどは、複雑な名義変更登記といえるでしょう。

このような場合は、専門家に依頼するか、少なくとも専門家の相談を受けてから行うことをおすすめします。

無料相談を行っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせくださいませ。

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山田 愼一

相続の相談件数は業界でもトップクラスの年間1800件のグリーン司法書士法人の代表司法書士。
一般の方向けのセミナーの講師や、司法書士や税理士等専門家向けのセミナー講師も多数手がける。オーダーメイドの家族信託を使った生前対策や、不動産・法人を活用した生前対策が得意である。



代表司法書士山田愼一
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