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家の名義変更の方法は?費用や必要書類について

代表司法書士山田愼一

山田 愼一

相続の相談件数は業界でもトップクラスの年間1800件のグリーン司法書士法人の代表司法書士。

保有資格:司法書士/行政書士/家族信託専門士/M&Aシニアエキスパート

家の名義変更の手続き方法や流れ、必要書類についてわかりやすく解説しております。

家の名義変更をご自身でするのが難しい場合は登記業務の専門家である司法書士にお任せください!大阪相続相談所では無料相談を行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

家の名義変更とは

家の名義変更とは、法務局に必要書類を提出して、対象となる家の所有者の名義を変更することです。必要書類の準備が難しい場合は大阪相続相談所にご相談ください。

不動産や家の名義変更とは、法務局に必要書類を提出して、対象となる家の所有者の名義を変更することです。

このことを「所有者移転登記」と言い、不動産などの権利関係を公に示す制度です。

家などの不動産を登記すると「どこの土地や建物」が「誰のものなのか」などの情報が法務局の登記記録として保管されるので、不動産に対する権利が公的に示されるという仕組みです。

家の名義変更を行わないと、家の所有権を第三者に主張できませんので、速やかに名義変更を行いましょう。

家の名義変更の申請先

家の名義変更の申請先は法務局で、「書面申請」と「オンライン申請」の2つの申請方法があります。

書面申請の場合、必要事項を記載した登記申請書と添付書類を管轄区域の登記所(法務局)に提出します。遠方の場合は郵送による申請も可能です。

管轄区域外の登記所に提出しても受理してもらえませんので注意しましょう。
管轄は法務局のホームページで調べられます。

 全国の法務局一覧はこちら

オンライン申請の場合は、法務局のオンライン申請のご案内ページを参考に手続きを進めましょう。

 法務局/オンライン申請のご案内

法務局での名義変更手続きは自分で行うか、司法書士に依頼するかどちらかです。

司法書士に依頼すると手続きに必要な書類の作成から法務局への申請や権利証の製本まで行ってくれます。
法務局が開庁しているのは平日なので、平日に動きにくい方や、書類作成や役所での手続きが苦手な方は司法書士に依頼された方が安心かと思いますので検討してみましょう。

家の名義変更が必要になるのはいつ?

家の名義変更が必要になるタイミングは、遺産相続、生前贈与、財産分与、不動産売買の時です。

それでは、家の名義変更はいつするのでしょうか。一般的に家(不動産)の名義変更が必要になるケースについてご説明していきます。

1.遺産相続

家の所有者が亡くなった場合、家の名義変更を行い、相続人に名義を変更する必要があります。このように相続した家など不動産を名義変更することを相続登記といいます。

遺言書がない場合や、法定相続分とは異なる割合で遺産を分割する場合は、相続人間で協議(遺産分割協議)を行い遺産分割協議書を作成して相続登記を行います。

相続登記を行わずに放置しておくと、相続人が増えて協議がもめるなど、トラブルのもとになりますので、早めに済ませておくことをおすすめいたします。

相続登記に期限は決められていませんでしたが、2024年を目途に義務化されることが国会で決まりました。この機会に相続登記せずに放置している不動産があるなら相続登記しましょう!

2.生前贈与

生前贈与とは、財産の所有者が生前に財産を無償で譲渡することです。

相続税の節税対策になり、贈与する相手を選択できることから生前贈与を活用される方が増えてきています。

しかし不動産を生前贈与する場合は、贈与を受ける側に不動産取得税や登録免許税、贈与税などが発生しますのでご注意ください。
不動産にかかる贈与税に関しては控除制度がいくつかあるので、上手く活用しましょう。

3.財産分与

財産分与とは、離婚の際に婚姻生活中に夫婦で築いた財産を分配することをいいます。

生前贈与と異なり、財産分与は無償の贈与ではなく財産の分割なので、原則として贈与税が課されませんし、登録免許税や不動産取得税などの税金もかかりません。

しかし離婚成立前に財産分与してしまうと、生前贈与とみなされて贈与税が課税されるおそれがありますのでご注意ください。

そして住宅ローンが残っていたり、土地と建物で名義が違っていたりすると権利関係や手続きが複雑になってくるので、不動産を財産分与する場合は専門家に相談されることをおすすめいたします。

4.不動産売買

不動産を購入した買い主は売り主に対して不動産の引き渡し請求権や名義変更を請求できる権利があります。

不動産の購入後に買い主が所有権を主張するためには名義変更が必要になるため、不動産売買に伴う名義変更は速やかに行いましょう。

通常の不動産売買は、不動産屋の方から司法書士を紹介され、代金支払いの当日に登記を終えることがほとんどです。
事前に司法書士費用の見積もりがもらえると思うので、高いと思われたときは、相見積もりを無料で承っております。

家の名義変更の流れ/遺産相続の場合

上記の中でも遺産相続の場合の流れをご紹介いたします。

1) 不動産についての必要書類を集める

2) 戸籍関係の書類を集める

3) 固定資産税の評価証明書を取得する

4) 相続登記に必要な書類を作成する

5) 登記申請書類を組み上げる

6) 法務局へ登記申請する

7) 登記の完了を確認する

相続登記の流れは以上となります。

手続きのポイント1.戸籍収集

相続登記では被相続人(亡くなった方)の出生から死亡までの連続した戸籍が必要です。

戸籍を取得する際は「役所にある戸籍をさかのぼれるだけ出してほしい」と伝えましょう。

婚姻や転籍した回数が多い方の場合だと、戸籍の収集だけでも一苦労です。

手続きのポイント2.司法書士への依頼を検討

相続登記は自分で行うこともできますが、相続登記のプロである司法書士に依頼することも検討しましょう。

上記の戸籍収集や慣れない書類を作成する必要があるので知識がない方が行うのは大変です。

司法書士に依頼すると、印鑑証明書以外の書類をほとんど用意してもらえますし、報酬も普通の自宅のみなら7万円~10万円くらいが相場です。

家の名義変更(相続登記)の必要書類

家の名義変更(相続登記)で必要になる書類についてご説明いたします。
遺産分割協議を行う場合の必要書類です。

亡くなった方に関する必要書類

  • ①亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本と除籍謄本など
  • ②亡くなった方の最後の住所地の分かる住民票の除票または戸籍の附票

相続人に関する必要書類

  • ①法定相続人全員の戸籍謄本
  • ②遺産分割協議書
  • ③相続人全員の印鑑証明書
  • ④不動産を取得する相続人の住民票
  • ⑤相続する不動産の固定資産税の評価証明書
  • ⑥相続する不動産の登記事項証明書

転籍や婚姻をされている場合は、転籍前の役所で取得する必要があります。
現在の戸籍がコンピューター化されている場合は、手書きの改製原戸籍も取得する必要があるので気を付けましょう。

上記のように戸籍取得は専門的な知識がない方が行うには難しい部分があるかと思われます。

家の名義変更(相続登記)の費用

家の名義変更(相続登記)にかかる費用は以下のものがあります。

相続登記申請の際に納付する登録免許税

不動産評価額の0.4%の登録免許税を納付する必要があります。
評価額が1,000万円の場合は、納付金額は4万円となります。

戸籍などの必要書類の取得費用

通常は1~2万円程度ですが、相続人の数が増えるに伴って取得費も増加します。

相続登記の司法書士報酬相場

不動産の数や評価額による変動しますが、一般的な2,000万円前後の住宅のみなら7~10万円くらいが相場です。

家の名義変更を自分でするか、専門家に依頼するか

家の名義変更の方法や必要書類などについてご説明してきましたが、必要書類をもらいに行ったり、専門的な書類を記入して提出したりと、手続きはかなり複雑です。

家の名義変更手続きは時間と労力、最低限の法律知識があればご自分でも行えますが、専門家に頼むという選択肢もあります。

家の名義変更は登記の専門家の司法書士にお任せください。

不動産登記や商業登記などの登記業務は司法書士の独占業務であり、一番得意とする業務なので大阪相続相談所の司法書士にまずは無料相談でお気軽にご相談いただければと思います。

不動産は高額な財産なので、ご自身で家の名義変更を行う時間がなかったり、難しくてできなかったりという場合は、後々のトラブルにならないように専門家に任せてみてはいかがでしょうか。

家の名義変更のメリット

家の名義変更のメリットは、所有権が明確になり第三者に対して所有権を主張できることです。

一番のメリットは【所有者が明確になり、第三者に対して所有権を主張できる】ことです。

不動産名義変更の登記をして初めて、他人はあなたが所有者だと認めてくれることになります。

固定資産税は、1月1日時点での所有者が課税対象となるので、年の途中で不動産を譲渡しても、もともとの所有者に納税義務が残ります。

名義変更の登記をすることで、今後の固定資産税の負担はなくなります。

家の名義変更をしない場合のデメリット

家の名義変更のデメリットは、家の所有権を第三者に主張することができず、所有者と認めてもらえないことです。また将来的にトラブルに発展する可能性が高くなります。

家の名義変更を行わない場合の一番のデメリットは【家の所有権を第三者に主張できない】ことです。

名義変更の登記をしないと、不動産の所有者だと認めてもらえません。

また、不動産の名義変更をしていない場合、権利関係が複雑になってしまうデメリットがあります。
名義変更の登記をしないまま所有者が死亡した場合、相続人が関係者にはいってくるので、不動産の権利関係が複雑になってしまうのです。

また、メリットの反面、登記名義を変更せずに放置すると、手放した後でも固定資産税を支払い続ける必要がでてきます。
さらに、相続登記の義務化にともなって、遺産相続の名義変更をしていないと罰せられる可能性も出てきました。

不動産の名義変更をしていないと、このような予想外のトラブルが発生する可能性があるので、将来的なトラブルを回避するためにも家の名義変更はなるべく早く行っておくことをおすすめいたします。

家の名義変更はまずは専門家に相談してみましょう

不動産の名義変更には、専門家を入れた方がいいケースがあります。

1.事実上自分で行えないもの

銀行のローンによる不動産売買では、自分で名義変更の登記をすることを銀行が認めません。

その場合、そもそもローンが通らないので、ローンによる不動産売買では、司法書士などの専門家による名義変更が必須となります。

2.期限のあるもの・失敗できないもの

遺産相続による不動産の名義変更に期限が設けられました。期限内に終わらせるために、専門家を使った方がいいでしょう。

また、親の土地の売却が決まったのに遺産相続による名義変更が終わっていないというときは、違約金が発生しないように、急いで相続登記をしないといけません。このようなとき専門家であれば、失敗なく速やかに名義変更の登記をすることができます。

3.複雑なもの

相続人が一人しかいない相続登記など比較的簡単なもの以外は複雑な名義変更登記といえるでしょう。

このような場合は、専門家に依頼するか、少なくとも専門家の相談を受けてから行うことをおすすめします。

無料相談を行っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせくださいませ。

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山田 愼一

相続の相談件数は業界でもトップクラスの年間1800件のグリーン司法書士法人の代表司法書士。
一般の方向けのセミナーの講師や、司法書士や税理士等専門家向けのセミナー講師も多数手がける。オーダーメイドの家族信託を使った生前対策や、不動産・法人を活用した生前対策が得意である。



代表司法書士山田愼一
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