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不動産の名義変更について

不動産の名義変更イメージ
不動産の名義変更費用
不動産の名義変更が必要な理由
 ココがポイント
  •  登記簿の「書き換え」が必要
  •  まずは相続人で「きっちり」話し合う
  •  他人に「取られる」可能性!?

 解説

相続が起こった場合、被相続人(亡くなった方)名義の不動産登記簿を、不動産を実際に取得する相続人名義に変える手続きが必要になります。相続人が複数いて遺産分割協議が終わっていない場合は、原則的に手続を進める事は出来ません。

その他、不動産を売却する際にも、売却前に名義を書き換える必要があります。必要書類を取得し始めて、登記が完了するまではある程度の期間を要するので、売却をお考えの場合は、速やかに相続登記に着手する必要があります。

 ここが注意点

不動産は時効取得が可能です。別段の手続きを採らなくても、相続した土地や建物が一定期間の間、他人に占有されていると、そこは他人の財産となってしまうことがあります。そういった不測の事態を避けるため、遺産分割で不動産を取得する相続人を速やかに決定し、同時に相続登記を法務局に申請する必要があります。

1. 不動産の名義変更の方法

不動産の名義変更の一般的な順序は以下のとおりとなります。

不動産の名義変更手続きの流れその1

相続人の間で、遺産の分割について相談して決定する

不動産の名義変更手続きの流れその2

遺産分割協議書を作成して、相続人全員が実印を押印する

不動産の名義変更手続きの流れその3

登記に必要な書類を役所に請求して収集する

不動産の名義変更手続きの流れその4

登記申請書を作成する

不動産の名義変更手続きの流れその5

法務局に申請する

不動産の名義変更手続きの流れその6

法務局の審査後、権利書(登記識別情報)を受け取る

 ここが注意点

基本的に、ご自身で登記申請手続きをすることも可能です。しかし、「とりあえず名義を書き変える」というのは危険です。安直に名義を書き換えたばかりに相続税の控除が受けられず、相続税の課税対象になってしまったり、名義変更を巡って相続人間で裁判になってしまったりする可能性があるからです。

法務局や税務署は、「相続税のかからない不動産の名義変更の方法」や、「モメないための相続登記の方法」などといったことは、原則アドバイスしてくれません。そのため、先々を見越した、正確で無駄の無い相続手続き、不動産登記を進めるためには、専門家にご依頼いただくことをお勧め致します。

2. 手続きのすすめかた

相続登記の、いちばんオーソドックスな手続の進め方・必要書類について詳細にご説明いたします。(各ご家庭の事情によって取得する書類の通数や、書類の種類が異なることがありますので、あくまで一般的なケースとしてご参考ください。)

相続人が一人、または法定相続分で不動産を相続をする場合

  •  不動産の登記事項証明書
  •  被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍
  •  被相続人の除住民票もしくは戸籍の除附票
  •  法定相続人の戸籍謄本
  •  法定相続人の住民票もしくは戸籍の附票
  •  不動産の固定資産評価証明書
  •  相続関係説明図
 ココがポイント
  •  登記事項証明書は、不動産を管轄する法務局で取得できます。
  •  戸籍は本籍地、住民票等は住所地の市区町村役場で取得することができます。
  •  固定資産評価証明書は、不動産を管轄する市区町村役場、もしくは各市税事務所で取得することができます。

 ここが注意点

注意点として、登記上の被相続人の「住所」が、死亡時の「住所」と異なることが多いです。住民票もしくは戸籍の附票で、この登記上の住所と死亡時の住所の沿革をつけることができなければ、上記書類と別に「上申書」が必要になる場合があります。

「上申書」とは、「住民票などからは、登記上の住所と、死亡時の住所が違っている原因を証明できないが、被相続人(亡くなった方)は所有者であったことに間違いありません」という主旨の書類を、相続人全員から権利書・印鑑証明書を添えて法務局に上申するための書類です。

遺産分割協議で決めた割合で相続をする場合

  •  不動産の登記事項証明書
  •  被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍
  •  被相続人の除住民票もしくは戸籍の除附票
  •  法定相続人の戸籍謄本
  •  法定相続人の住民票もしくは戸籍の附票
  •  法定相続人の全員の印鑑証明書
  •  不動産の固定資産評価証明書
  •  遺産分割協議書(実印で押印必要)
  •  相続関係説明図
 ココがポイント

遺産分割協議書には、「所有者であった被相続人は誰か」「不動産を取得する相続人は誰か」「取得する不動産」「相続人全員が分割に了解している旨」等を記載します。

相続関係説明図を添付しなければならない理由はいくつかありますが、いちばん重要な理由の一つとして、「登記申請の際に提出した戸籍の内容を、法務局の登記官が審査するときのために、わかりやすく図式化するため」です。

 ここが注意点

法務局の登記官は、国民が申請する登記申請書を年間数万件、1日に少なくとも何十件も審査をしなければなりません。そのため、登記官がスムーズに審査できるように、申請書や添付書類はシンプルでわかりやすくしておく必要があります。

「誰が被相続人か・被相続人と相続人はどういう関係か・相続人は何人か・どの相続人が不動産を取得するのか」などといったことを登記官に説明するために、相続関係説明図を添付します。

以上が、登記申請前の準備作業となります。
遺産の分割割合、書類の取得方法、取得に要するおよその費用、遺産分割協議書の書式などに関してご不明な点がありましたら、「大阪相続相談所」にご連絡ください。

3. 登記の申請

不動産を管轄する法務局において、登記申請書・収集した書類・作成した書類を添付して申請します。

提出した書類に不備がなければ1週間くらいで登記が完了し、不動産の名義変更が完了します。不備があれば、法務局から「補正」の通知があり、法務局に行って申請書を訂正する必要があります。管轄の法務局が遠方にある場合でも同様ですので、申請時には十分な注意が必要です。

また、登記を申請する際には税金(登録免許税)の納付が必要になります。

登録免許税について

登録免許税は、前述の固定資産評価証明書に記載されている不動産の評価額の下3桁を切り捨て、その額に1,000分の4を乗じて、算出された金額の下2桁を切り捨てた額となります。

ただしこれは一般的な例ですので、不動産の数、不動産の種類・固定資産税の課税状況によってはもうすこし複雑な計算を要する場合がありますので、注意が必要です。

登録免許税算出方法

不動産の他にも資産(預金・株式・投資信託 等)を保有されている場合には、不動産を含めた総資産の分割を早期に決定する必要があります。相続税が課税される場合の申告期間が、死亡から10ヶ月以内と法定されており、この期間内に分割方法が決定していない場合、相続税申告上の各種控除をうけることができなくなるためです。

「大阪相続相談所」では、これら遺産分割・不動産登記を中心とした相続手続きについて、経験豊富な司法書士・行政書士が常時対応しておりご相談を承っております。その他、相続税に精通した税理士とも提携しておりますので、相続に関することでしたら、どんなことでもお気軽にご相談ください。

お見積もり

無料相談にお越しいただいた際にお見積もりいたします。お気軽にご利用下さいませ。

お見積もりに参考となる書類

  •  登記事項証明書
  •  固定資産税評価証明書

以上の2点をご持参いただければ、詳細なお見積もりが可能です。

法定相続分と異なる割合で遺産を分割する場合は、相続人により作成、または当事務所作成の遺産分割協議書が必要となります。

当相談所にご依頼いただく場合の手続きの流れ

1. お申し込み

ホームページ又はお電話にて無料相談をご予約ください。

2. 受託のご連絡

手続きをご依頼いただいた場合は、当事務所より委任状等を送付いたします。必要事項に記入、押印後、ご返送下さい。

3. 必要書類(戸籍等)の収集

当事務所にて戸籍等を収集いたします、亡くなられた方が転籍が多い場合は収集にお時間がかかります。

4. 意思確認及び遺産分割協議書の発送

相続人の方一人一人に意思確認をいたします。そしてその後遺産分割協議書の発送となります。

5. 登記申請

遺産分割協議書への捺印、及び印鑑証明書が到着後登記申請となります。申請後約1週間で登記完了となります。

相続登記が必要な理由
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